Księgi wieczyste: spory i konsekwencje

Księgi Wieczyste jako źródło danych osobowych

Księgi wieczyste to publiczne rejestry prowadzone przez sądy, które dokumentują stan prawny nieruchomości w Polsce. Każda księga zawiera informacje o właścicielu nieruchomości, rodzaju praw do nieruchomości, obciążeniach hipotecznych i innych ważnych aspektach prawnych związanych z nieruchomością. Są one podstawowym narzędziem weryfikacji stanu prawnego nieruchomości, co jest istotne przy zakupie, sprzedaży, czy też dziedziczeniu nieruchomości.

Księgi wieczyste zawierają szereg danych osobowych, takich jak imię i nazwisko obecnych i przeszłych właścicieli nieruchomości, często ich numery PESEL, imiona i nazwiska rodziców, informacje o ustanowionych służebnościach. Już to pozwala w wielu przypadkach niemalże stworzyć proste drzewo genealogiczne osób związanych z nieruchomością. Księgi zawierają ponadto często informacje o długach i działaniach egzekucyjnych z nimi powiązanych – w tym mogą być to długi alimentacyjne ujawniające także informacje o dzieciach właścicieli, byłych albo obecnych partnerach, dziadkach. Oprócz tego księgi zawierają oczywiście adres zamieszkania danej nieruchomości będący być może miejscem zamieszkania albo działalności, ale też w przypadku obciążeń hipotecznych dane o obciążeniach innych nieruchomości danej osoby ujawniając ich lokalizację.

To tylko niektóre z możliwych do wyczytania informacji. Wiele z nich można pogłębić zestawiając z informacjami z innych publicznych rejestrów. Księgi wieczyste to bezsprzecznie ogromny zbiór danych osobowych dalece wykraczających poza jedynie „dane o nieruchomości i właścicielu”. Nie ulega wątpliwości, że nie ma podobnego jawnego, państwowego, publicznie dostępnego rejestru zawierającego potencjalnie tak wiele danych o obywatelach.

Konflikt między urzędami

Na kanwie tego bogactwa danych w 2020 roku (czyli niedługo po wejściu w życie RODO) doszło do konfliktu między Głównym Geodetą Kraju (GGK) a Urzędem Ochrony Danych Osobowych (UODO) wokół udostępniania numerów ksiąg wieczystych. Księgi wieczyste są dostępne online dla każdego, kto zna ich numery. Serwis internetowy Ministerstwa Sprawiedliwości nie pozwala inaczej sięgnąć do ksiąg, stąd aby móc poznać numer księgi dla nieruchomości znając jedynie jej adres lub numer działki, konieczne było albo uzyskanie go od właściciela nieruchomości, albo występując z wnioskiem do starostwa powiatowego lub urzędu miasta (koniecznie wykazując interes prawny i uiszczając opłatę), albo w owym czasie skorzystanie z prowadzonego właśnie przez GGK portalu internetowego Geoportal2 – co było niezwykle proste, szybkie, bezproblemowe i niczym nieograniczone. W stosunku do tego ostatniego rozwiązania prezes UODO uznał jednak, że numery ksiąg wieczystych same w sobie stanowią dane osobowe, ponieważ umożliwiają dostęp do informacji o właścicielach nieruchomości i w związku z tym nałożył na GGK karę w wysokości 100 tys. zł za naruszenie przepisów o ochronie danych osobowych oraz nakazał zaprzestanie ich udostępniania.

GGK nie zgodził się z tą decyzją, argumentując, że numery ksiąg wieczystych są jedynie oznaczeniami nieruchomości, a nie danymi osobowymi, i zaskarżył decyzję UODO do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA). WSA oddalił skargę GGK, podtrzymując stanowisko UODO, że numery ksiąg wieczystych podlegają ochronie jako dane osobowe . Wówczas GGK odwołał się od wyroku WSA do Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA). Pomimo upływu 3 lat, skarga kasacyjna o sygnaturze III OSK 6508/21 wciąż nie doczekała się nawet wyznaczenia terminu rozprawy.

W wyniku tych orzeczeń GGK zaprzestał udostępniania numerów ksiąg wieczystych w serwisie Geoportal2 a sprawa ta – medialnie głośna – podkreśliła znaczenie ochrony danych osobowych w kontekście publicznych rejestrów nieruchomości oraz konieczność wyważenia między jawnością informacji a prawem do prywatności.

Gdzie dwóch się kłóci tam trzeci korzysta

Spór między Głównym Geodetą Kraju a Urzędem Ochrony Danych Osobowych miał nieoczekiwane konsekwencje: korzystnie wpłynął na działalność i zarobki zagranicznych, komercyjnych serwisów oferujących dostęp do numerów polskich ksiąg wieczystych, które najprawdopodobniej pozyskały bezpłatnie i masowo odczytując numery ksiąg z serwisu Geoportal2 (gdy ten jeszcze te dane udostępniał publicznie) lub sięgając do innych źródeł uznawanych za legalne zanim zapadły interpretacje uznające numery ksiąg za dane osobowe. Pierwsze doniesienia pochodzą z 2013 roku, pisała o tym wówczas Rzeczpospolita .

Wiele osób, które potrzebowały szybkiego dostępu do numerów ksiąg (np. agenci nieruchomości, inwestorzy, prawnicy), po zablokowaniu danych w Geoportalu2 zwróciło się teraz ku tym zagranicznym serwisom godząc na uiszczanie odpłatności za dane, które do tej pory były bezpłatne.

Serwisy działające za granicą są w mniejszym stopniu związane polskimi przepisami o ochronie danych osobowych i zasadami prywatności, co umożliwia im oferowanie tych usług bez obaw o kary finansowe czy regulacje nałożone przez polskie organy. To sprawia, że mogą swobodniej udostępniać dane, których dostępność w Polsce została ograniczona. Spór urzędów stworzył więc paradoks: działania podjęte w celu ochrony danych osobowych, paradoksalnie zwiększyły zapotrzebowanie na komercyjne, zagraniczne usługi, które oferują dostęp do tych danych, często z pominięciem polskich przepisów a polski obywatel musi jeszcze za to dodatkowo zapłacić.

Konkurencja rośnie

Posługując się wyszukiwarka internetową bez trudu znajdujemy wiele rywalizujących ze sobą serwisów internetowych udostępniających za niewielką opłatą numer księgi wieczystej albo gotową kopię danych pobraną uprzednio z państwowego serwisu. Zestawienie takich serwisów wraz z cenami oraz nazwami stojącymi za nich firm znajdziemy też w publicznie udostępnionym piśmie Waldemara Izdebskiego (GGK w latach 2018-2022) do UODO z sierpnia 2024 - autor pisma nazwa to zestawienie „tabelą wstydu” :

Izdebski w swoim piśmie, które „do wiadomości” skierował także do premiera Donalda Tuska, wicepremiera i ministra cyfryzacji Krzysztofa Gawkowskiego, ministra sprawiedliwości Adama Bodnara oraz marszałka Sejmu Szymona Hołowni, wskazuje, ze poprzez zakaz publikacji numerów ksiąg wieczystych w serwisie Geoportal „decyzja Prezesa UODO jest dużym prezentem, bo dzięki niej mają zagwarantowane liczne grono użytkowników”. Ma tutaj potencjalnie miejsce intratny biznes.

Nasza kwerenda w Internecie wykazała istnienie nieco większej ilości serwisów, niż raportuje to były GGK. Poniżej lista znalezionych przez nas serwisów i stojących za nimi podmiotów.

Znajdzksiege.online oraz ekw.plus, właścicielem serwisów ma według regulaminów być Potrero Hill IT LTD z siedzibą w Londynie, spółka której większość udziałów ma według rejestrów należeć obecnie do 49-letniego Pawła Luckiego.

Znajdzksiege.pl, serwus należący do Data Masters Limited, firmy zarejestrowanej jakoby na Szeszelach. Co ciekawe, sprawdzamy szeszelskie rejestry przedsiębiorstw, ale nie znajdujemy takiego podmiotu.

Skaner.com, hipoteki.pl oraz wieczyste.pl, właścicielem i administratorem jest spółka Icon Land LLC z siedzibą w Miami, USA. Spółka jest także właścicielem serwisu krdn.pl, który tytułując się „Krajowym Rejestrem Dłużników Niewypłacalnych” przyjmuje nazwę bliźniaczą do dawnego państwowego „Rejestru Dłużników Niewypłacalnych” oraz buduje podobnie mylące podobieństwo w swojej treści (np. dział „O rejestrze KRDN” zawiera opis rejestru RDN, podobnie dział „Podstawa prawna”).

Ewieczyste.pl, serwis deklaruje istnienie od 2021 roku, chociaż nam udało się potwierdzić najwcześniejszą dostępność na lipiec 2023. Domena serwisu należy do spółki NeuralNova LLC z siedzibą w Middletown, USA.

KsiegiWieczyste.io, według zamieszczonych w serwisie regulaminów, administratorem danych ma być spółka Data Mansion LLC z siedzibą w Middletown, USA.

Ksiegiwieczyste.pl oraz Ksiegiwieczyste.com, serwisy należący do Datacorpin LLC, spółki zarejestrowanej w Lewes, USA.

Qsiegiwieczyste.pl wydaje się istnieć od połowy 2024 roku. Właściciel nowocześnie udostępnia możliwość rozmowy komunikatorem Discord.

geoksiegi.pl wydaje się być najmłodszym serwisem powstałym dopiero w lutym 2025 roku i umiejscowionym na serwerze zlokalizowanym w Niemczech chociaż administratorem danych ma być spółka zarejestrowana w Wielkij Brytanii: Globetech Solutions Ltd. Według oficjalnych rejestrów spółka jest powiązana z Filipem Rybakowskim, 33-letnim programistą zamieszkałym w Polsce.

Bazy-kw.pl, serwis sprzedający informacje o księgach wieczystych w pakietach po wiele tysięcy rekordów należący do spółki Credit Capital & Date Services zarejestrowaną w Middleton, USA. Domena jest zarejestrowana również na tę spółkę, ale podany jest jej przedstawiciel: Sławomir Wiśniewski. Zagraniczna spółka jest wspólnikiem innego biznesu Wiśniewskiego w Polsce (Zaufany Profil Sp. z o.o.) a on sam jest powiązany m.in. z biurem detektywistycznym i windykacyjnym.

Poza powyższymi usługami pojawiają się też i inne, które jak się wydaje korzystają z przetwarzanych lokalnie kopii danych pochodzących z państwowego serwisu np.:

KsiegiwieczysteAPI.pl, serwis przeznaczony dla firm informatycznych chcących automatyzować monitoring ksiąg wieczystych oraz porównywać zmiany w nich zachodzące. Za serwis odpowiada Flippico Sp. z o.o., gdańska spółka należąca do Rafała Zeidlera i Artura Rashkevicha znana m.in. z mobilnej aplikacji dla fliperów i inwestorów oraz aplikacji mobilnej do monitoringu zmian w księgach wieczystych.

Potrzeba matką wynalazków i ojcem złodziei

Polscy informatycy są znani z innowacyjnych rozwiązań technicznych i znalazło się wielu śmiałków, którzy próbowali tworzyć oprogramowanie zdolne do mozolnego odgadywania numerów ksiąg albo po prostu czytania ich kolejno z dostarczonej listy i pobierania treści ksiąg z serwisu Ministerstwa Sprawiedliwości, aby tworzyć lokalną kopię tych danych. Tego typu rozwiązania dostępne jako wtyczki do przeglądarek internetowych albo samodzielne aplikacje można znaleźć także i dzisiaj - jak np. rozwijany społecznościowo, bezpłatny „eKW pobieraczek” [aktualizacja: po trzech miesiącach od publikacji tego artykułu autor progamu wycofał go z publicznego obiegu]. Ich twórcy wskazują jednak, że serwis ministerialny wdraża kolejne zabezpieczenia mające uniemożliwić tego typu odczyt danych.

Druga strona informatycznego medalu to hakerzy i zakazana część Internetu - tzw. dark web. Korzystając z protokołów anonimizujących Tor dotarliśmy do owianego złą, przestępczą sławą forum Cebulka. Użytkownik „Barachiel” sprzedaje bazę danych o mieszkańcach Warszawy. Informuje: „dane, PESEL, adres, informacje o mieszkaniu, zadłużenia”, i dodaje: „dane pochodzą z ksiąg wieczystych”. Użytkownik „mistyevee” również sprzedający dane z ksiąg reklamuje się: „możliwe rabaty dla stałych klientów i hurtowników”. Użytkownik „solar_system” ogłasza swoje płatne usługi: „podaj imię, nazwisko, pesel, podam wszystkie nieruchomości które posiada”. Podpytany przez jednego z potencjalnych klientów dodaje: „nieruchomości są podawane jako numery ksiąg wieczystych”.

Nie kontaktowaliśmy się z przedstawicielami internetowego podziemia. Wróciliśmy natomiast do jednego z serwisów pozwalających na odpłatne wyszukiwanie numerów według adresu, który wyjątkowo w danych kontaktowych podaje komunikator internetowy Discord. Tam na ogólnodostępnym czacie przedstawiciel serwisu ukrywający się pod pseudonimem „Fireminho” na pytania innego internauty o to czy dane pobierał wprost z rejestru państwowego, odpowiada: „kupiłem po prostu bazę”. Na pytanie o koszt odpisuje: „kilkanaście koła albo [kilka]dziesiąt”. Jego serwis pozwala przeszukiwać 20 z 335 kodów wydziałów sądów rejonowych.

Sprawdzamy ceny oferowane za hurtowe ilości danych w należącym do amerykańskiej spółki serwisie bazy-kw.pl. Za 800 zł można kupić 93 tys. rekordów danych z jednego z dwóch poznańskich wydziałów sądu rejonowego. W takiej samej cenie Gdańsk i Łódź. Za 3,500 zł można kupić 188 tys. rekordów ze Szczecina. Jest oferta na wiele innych miast.

Tajemnicze incydenty i teorie spiskowe

Złą sławą obrosły dni 2-3 kwietnia 2022 roku, gdy w wyniku technicznej pomyłki serwis Geoportal2 przez dwie doby ponownie zaczął wyświetlać informacje o numerach ksiąg wieczystych za co później UODO nałożyło karę pieniężną w wysokości 60 tys. złotych. Urząd dowiedział się o tym nie od instytucji, z której dane osobowe wyciekły, ale z serwisu Wykop.pl z publikacji Wojciecha Grabowskiego noszącego w tym serwisie pseudonim „MG78” .

Według konspiracyjnych plotek przekazywanych sobie przez osoby z branż geodezyjnej oraz informatycznej, które narosły po tym wydarzeniu, miałaby to jakoby być celowa „furtka” dla zagranicznych serwisów, aby mogły szybko zaktualizować swoje bazy danych. Bez tej furtki bowiem aktualizacja danych nie przebiega szybko: przetworzenie jednego numeru księgi wieczystej zabiera kilka sekund, co pozwala przetworzyć zaledwie kilkadziesiąt tysięcy ksiąg w ciągu doby – podczas gdy zbiór elektronicznych ksiąg wieczystych liczony jest w milionach. Dodatkowo, działają zabezpieczenia ministerialnych serwerów, które wykrywają i blokują ciągły odczyt. Stąd dla firm opierających swój biznes na sprzedaży informacji o księgach wieczystych taki błąd w działaniu państwowego serwisu jest wspaniałą wiadomością – o ile oczywiście rzeczywiście o nim uprzednio wiedzą, ponieważ do tej chwili nic nie potwierdza, aby miało tutaj miejsce coś więcej niż niespodziewana awaria.

Konspiracyjne plotki wydają się sugerować jakoby za wyciekiem danych miałby stać Waldemar Izdebski, ówczesny Główny Geodeta Kraju, który miesiąc po tym wydarzeniu został odwołany przez premiera Mateusza Morawieckiego. Sugestia ta stoi jednak mocno w sprzeczności z tym, że to właśnie Izdebski od samego początku sporu z UODO wielokrotnie krytycznie opisywał działalność komercyjnych serwisów, publikował ich zestawienia, apelował do rozmaitych podmiotów o podjęcie działań w ich sprawie. Nie można wskazać większego przeciwnika tych serwisów niż właśnie on.

Co ciekawe, bez większego echa przeszła zupełnie inna „dziura” po stronie GUGIK – błąd techniczny powstały z winy jednego z wykonawców realizujących rozbudowę Zintegrowanego Systemu Informacji o Nieruchomościach. Lukę odkryto 11 lipca 2022 roku, co zapoczątkowało audyt wewnętrzny w efekcie którego 25 lipca stwierdzono wielokrotne przypadki odczytu danych z serwerów tej instytucji na przestrzeni ostatnich 4 lat. Nie wiadomo, czy ktokolwiek wykradł w ten sposób bazę numerów ksiąg wieczystych, aczkolwiek z komunikatu GUGIK wynika, ze było to możliwe.

Podsumowanie: od papieru do cyfrowych sporów

Podróż od ksiąg wieczystych papierowych (tzw. ksiąg dawnych) do współczesnych elektronicznych – i kontrowersji z nimi związanych - wygląda w Polsce tak:

Spór GGK i UODO uwypuklił napięcia między jawnością a ochroną prywatności w publicznych rejestrach. Choć działania polskich urzędów miały na celu ochronę danych obywateli, paradoksalnie zwiększyły popyt na komercyjne usługi zagraniczne. Problem wymaga pilnej uwagi, aby uniknąć dalszych nadużyć i zabezpieczyć dane obywateli.